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Mietpreisbremse als Gegenstand der Verhandlungen der Arbeitsgruppe "Bau, Verkehr, Infrastruktur" von Union und SPD. Was ist von solcher Mietpreisbremse zu erwarten? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen. Was ist geplant? Mieter und Vermieter haben kaum die Mietrechtsreform 2013 verdaut, da drohen neue Änderungen. Diese scheinen zunächst einmal mieterfreundlich zu sein. Allein der Begriff „Mietpreisbremse“ deutet darauf hin, dass beabsichtigt ist, dem Anstieg der Mietpreise entgegenzuwirken. Nach bisherigen Erkenntnissen scheint geplant zu sein, 1. den Berechnungszeitraum der maximalen Mieterhöhung von 20 ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 16. September 2014 – 63 S 322/13 –, juris. Ausgangslage: Grundsätzlich kann der Vermieter bei wiederholter unpünktlicher Zahlung nach Abmahnung kündigen. Fall: Die Beklagten hatten mehrmals (Januar, März und Oktober) unpünktlich Miete gezahlt. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Für die verspätet Zahlung gaben die Beklagten an, dass sie zu dem Zeitpunkt den Verlust des Arbeitsplatzes und den Verlust des Vaters zu beklagen hatten. Bei der zu späten Zahlung für ... weiter lesen
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) bestätigt, dass im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird. Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 BGB maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen auf Betriebskosten) betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann ... weiter lesen
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Entscheidungen darüber zu befinden, inwieweit ein Vermieter, der dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, verpflichtet ist, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Der Senat hat entschieden, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht zu bejahen ist und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Der Senat hat weiter ausgeführt, diese Pflicht bestehe jedoch nur, wenn die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehe und und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ... weiter lesen
Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters, wenn der Mieter den Schlüssel einer Schließanlage verliert. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13). Die Ausgangslage: Bei Auszug ist der Mieter verpflichtet, sämtliche Schlüssel zur Wohnung zurückzugeben. Häufig ist das nicht möglich, weil der Mieter im Laufe der Mietzeit einen Schlüssel verloren hat oder diesen zumindest nicht mehr finden kann. Handelt es sich um einen einfachen nachzumachenden Schlüssel ist das regelmäßig kein allzu großes Problem. Anders ... weiter lesen
Schimmel in der Wohnung - Was tun? Ein Dauerbrenner im Mietrecht Alle Jahre wieder im Herbst-Die trockene Zeit ist vorbei, der Schimmel wächst und der Streit mit dem Vermieter beginnt- Wer ist schuld - Das Wohnverhalten oder die Bausubstanz? Es beginnt mit der Mängelanzeige beim Vermieter. Der reagiert regelmäßig mit dem Hinweis auf das Wohnverhalten. Schuld sei der Mieter selbst, weil er falsch lüfte, jeden Tag dusche und außerdem zuviel Feuchtigkeit selbst ausdünste oder seine Tiere oder Pflanzen. Die großen Wohnungsbaugesellschaften fügen der Antwort sogar ein Hinweisblatt mit Tipps zum richtigen Lüften bei. Dabei zeigt die Erfahrung in den letzten Jahren, dass ... weiter lesen
Eine Mietsicherheit darf im laufenden Mietverhältnis nicht verwertet werden - Urteil des BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 Die meisten Mieter bekommen ihre Kaution beim Ende des Mietverhältnisses zurück oder müssen sich mit dem Vermieter wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden am Objekt um die Auszahlung streiten. Die Kaution darf aber selbst wenn dies so vereinbart ist nicht dazu verwendet werden, streitige Forderungen des Vermieters während der Mietzeit zu bedienen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 ausdrücklich klargestellt. Der Fall mit der Mietsicherheit Im Mietvertrag verpflichtete sich die Mieterin dazu, ... weiter lesen
Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen Das Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine sogenannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muß. In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie ... weiter lesen
Befristung des Mietvertrages – Möglichkeiten für den Vermieter. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen Eine Befristung von Mietverträgen ist im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nur begrenzt zulässig. Befristung, die unwirksam bzw. unzulässig sind, haben zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. In der Folge soll auf die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages bei zwei maßgeblichen Interessenslagen des Vermieters eingegangen werden: 1. Mietobjekt soll nach bestimmter Zeit wieder zur Verfügung stehen In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren. Er kann die Renovierung sogar vom Vermieter verlangen. Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10 bestimmt der Bundesgerichtshof, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung „weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam ist. Der Mieter, so die mittlerweise gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, darf bei Abgabe der Wohnung nicht in seiner Farbwahl nur auf eine Farbe beschränkt werden, auch nicht auf weiß. Denn ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14: Ausgangslage: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlen kann, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Immer wieder umstritten ist die Frage, inwieweit das Verschulden Dritter an der Zahlungsunfähigkeit des Mieters von diesem eingewandt werden kann. Grundsätzlich gilt: Der Mieter hat seine mangelnde Zahlungsfähigkeit immer zu vertreten. Das zeigt auch der nachfolgende Fall wieder. Der Fall: Der Mieter hatte rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt, die Unterhaltskosten waren jedoch nicht bewilligt worden. Der ... weiter lesen
Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, im Interview mit Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Maximilian Renger: Die Frage, ob der Vermieter ein Recht auf einen Zweitschlüssel hat, ist bei uns auch immer wieder schon eingegangen. Wie sieht es denn nun aus? Fachanwalt Bredereck: Das ist eigentlich relativ klar zu beantworten: nein, der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel (auch nicht für Notfälle), es sei denn der Mieter hat sich damit einverstanden erklärt. Ich würde aber sowohl Mietern als auch Vermietern von einer solchen Vereinbarung abraten. Maximilian Renger: Wieso das? Fachanwalt Bredereck: ... weiter lesen