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Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Durch die Änderung der Heizkostenverordnung sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013. Achtung: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Hierauf können sich weder Vermieter noch Mieter berufen. weiter lesen
Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Die Gründe, die das Interesse des Vermieters begründen, müssen im Kündigungsschreiben umfassend angegeben werden. Gründe die nicht angegeben sind, werden nur dann berücksichtigt, wenn sie ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen? Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Grundsätzlich bereitet die Kündigung der Wohnung durch den Mieter keine Schwierigkeiten. Dennoch können hier mitunter Fehler passieren. Die wichtigsten Hinweise für Mieter in der Folge kurz erläutert: Keine Begründung der Kündigung erforderlich: Für eine Kündigung der Wohnung muss der Mieter keine Gründe angeben. In der Regel drei Monate Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Somit kann der Mieter grundsätzlich jederzeit mit dieser Frist kündigen. Eine Ausnahme davon kommt nur dann in Betracht, ... weiter lesen
Der Vermieter möchte das Mietobjekt nach einer bestimmten Zeitspanne wieder zur Verfügung haben. Im Bereich des Wohnungsmietrechts ist die Befristung von Mietverträgen nur begrenzt zulässig. Unwirksame, bzw. unzulässige Befristungen führen dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. Hier bietet sich die Vereinbarung eines so genannten Zeitmietvertrages an. § 575 Zeitmietvertrag (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin ...wenn aufgrund fehlender Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist? Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (so der BGH zuletzt in einem Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsecht , Berlin und Essen. Wenn Mieter eine Kündigung ihres Vermieters bekommen, müssen sie deswegen nicht in Panik ausbrechen. Damit eine Räumung der Wohnung verhindert werden kann, gilt es allerdings einige Hinweise zu beachten. Prüfung der Kündigungsgründe Der Vermieter muss seine Kündigung auf bestimmte, gesetzlich vorgegebene Kündigungsgründe stützen. Diese Gründe werden bei einem Prozess von den Gerichten genau überprüft. Kündigung wegen Eigenbedarfs Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den zur Kündigung berechtigenden ... weiter lesen
Mieter kann Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit nicht getroffen hat. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris. Die Ausgangslage: Eine Standardsituation in deutschen Mietwohnungen: Der Vermieter nutzt staatliche Anreize zur Wärmedämmung der Wohnung. So werden die vorhandenen Fenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht. Dadurch verändert sich das gesamte Klima der Wohnung nachhaltig. Der kältesten Stellen sind nun häufig nicht mehr die Fenster, sondern irgendwelche ... weiter lesen
Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus. Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden. Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach ... weiter lesen
Vielen dürfte es bekannt sein: Wenn man als Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden ist, muss man dies dem Vermieter binnen Jahresfrist mitteilen. Der BGH hat jetzt in seinem Urteil vom 12.05.2010, AZ VIII ZR 185/09 klargestellt, dass dies auch dann der Fall ist, wenn man inhaltsgleiche Beanstandungen bereits bezüglich der vorherigen Abrechnungen geäußert hatte. In dem entschiedenen Fall bezog der Vermieter auch die Grundsteuer in die Nebenkosten-abrechnung mit ein, obwohl diese laut Mietvertrag nicht umlagefähig und somit nicht anteilig von den Mietern zu erstatten war. Bezüglich des Abrechnungsjahres 2003 ließen die Mieter diesen Einwand durch ihre Anwälte mitteilen und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Beliebte Klausel in Mietverträgen Vermieter bedienen sich in den von ihnen verwendeten Formularmietverträgen gerne einer Klausel, nach der sie die Kündigung des Mietverhältnisses mit mehreren Mietern auch einem Mieter gegenüber mit Wirkung für alle anderen erklären können. Die Verwendung dieser Klausel ist allerdings durchaus riskant, wie ein aktuelles Urteil des Landgericht Münchens vom 12.10.2016 (Az.: 14 S 639/05) zeigt. Der Fall Der Vermieter hatte im zugrundliegenden Fall auf Grundlage der beschriebenen ... weiter lesen
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH Urteil v. 21.03.2007, Az. XII ZR36/05) für den Bereich der Gewerberaummiete bejaht. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, das die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedigt. Zahlt der Mieter nicht begeht er damit eine erhebliche Vertragsverletzung, die in der Regel auch zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof deutet aber auch an, dass es in Einzelfällen anders sein kann. Ein solcher Fall wäre denkbar, wenn die Kaution zum Beispiel nur sehr gering ist und dem Vermieter ohnehin keine nennenswerte Sicherheit bietet. Doch darauf sollte man sich als ... weiter lesen