Rechtsanwalt in Urbar - Mietrecht

Befristung des Mietvertrages – Möglichkeiten für den Vermieter. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen Eine Befristung von Mietverträgen ist im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nur begrenzt zulässig. Befristung, die unwirksam bzw. unzulässig sind, haben zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. In der Folge soll auf die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages bei zwei maßgeblichen Interessenslagen des Vermieters eingegangen werden: 1. Mietobjekt soll nach bestimmter Zeit wieder zur Verfügung stehen In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ... weiter lesen

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Ist die Eigenbedarfskündigung nicht vertraglich ausgeschlossen und greift keine Sperrfrist aufgrund von Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum, hat es der Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf mit der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung relativ leicht. Gerichte zeigen deshalb in der Praxis mitunter die Neigung, allzu rasch Einwände, die Mieter im Prozess vorbringen, zu übergehen. Manchmal hilft in solchen Fällen dann nur noch die Verfassungsbeschwerde. Verfassungsbeschwerde bei Verletzung rechtlichen Gehörs: Auch Verfassungsgerichte haben immer wieder ... weiter lesen

Kurz vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes hat das Verwaltungsgericht Berlin in diesem Jahr eine Entscheidung zugunsten einer Behörde und zu Lasten einer Eigentümerin getroffen (Beschluss des VG Berlin vom 21.02.2014, Az: 13 L 274/13 – b.) und dies obwohl in 2012 bei fast identischem Sachverhalt eine absolut entgegengesetzte Entscheidung durch das Gericht getroffen wurde (Beschluss des VG Berlin vom 23.01.2012, Az: 19 L 294/11 – a.) – nämlich zu Lasten der Behörde und zu Gunsten der Eigentümer. Wie kann das sein? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: ... weiter lesen

Viele Mieter möchten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung die einzelnen Positionen anhand der Belege überprüfen und fordern diese daher in Kopie bei ihrem Vermieter an. Die Vermieter sind oft entgegenkommend und überlassen diese gegen Erstattung der Kopierkosten. Hierzu sind sie aber im Normalfall nicht verpflichtet. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 13.04.2010, AZ VIII ZR 80/09 nochmals bestätigt. Wenn keine besonderen Umstände vorliegen, darf der Vermieter den Mieter nämlich darauf verweisen, die Belege in seinen Räumen einzusehen. Eine Ausnahme ist nur gegeben, wenn dies für den Mieter unzumutbar ist. Dies war in dem entschiedenen Fall so gewesen, weil die Mieterin, eine ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Die Ausgangslage: Immer mehr Mieter verlieren ihre Wohnung, weil der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt. Manchmal ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er sämtliche Umstände des ... weiter lesen

Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessent bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen. Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung ... weiter lesen

Im Rahmen der Urteilsbesprechung des Fachanwalts Alexander Bredereck vom 15.07.2014 zum aktuellen BGH-Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 steht nun höchstrichterlich fest, dass eine Kündigung des Mieters wegen Rauswurf des Vermieters unter Umständen unwirksam ist. Hier war ein Hausfriedensbruch der Vermieterin Entscheidungsgrundlage, die von ihrem Mieter gewaltsam vor die Tür gesetzt wurde. Aber wie sieht es für den Mieter aus, dem vom Vermieter gekündigt wurde und gegen den vielleicht sogar schon eine Räumungsklage anhängig ist. Begeht der Mieter Hausfriedensbruch, wenn er sich weiter in der Mietwohnung aufhält? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Beim Immobilienkauf im Wohnraummietrecht ist es häufig von maßgeblicher Bedeutung, ob das Objekt vermietet ist oder freisteht. Auch wenn das Objekt vom Erwerber nicht selbst genutzt werden soll, kann ein möglicherweise seit längerer Zeit bestehender Vertrag mit einem Altmieter die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie erheblich einschränken. Hier ist also eine genaue Beachtung der Unterschiede notwendig. 1. Erwerb von vermieteten Objekten „Kauf bricht nicht Miete“ ist der Grundsatz, der im gesamten Mietrecht gilt. § 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der ... weiter lesen

• Instandsetzungsmaßnahmen, die der Mieter stets dulden muss, sind nur solche Maßnahmen, die der Herstellung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes dienen. • Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter nur dulden, wenn der Vermieter die Maßnahmen, deren Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung drei Monate zuvor schriftlich mitgeteilt hat. • Der Mieter kann der Modernisierung wiedersprechen, wenn sie für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. • Wird durch die Modernisierungsmaßnahmen nur ein allgemein üblicher Zustand geschaffen, ist die nach der Modernisierung zu erwartende Miethöhe keine Härte, auf die sich der Mieter ... weiter lesen

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete  gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen. Kammergericht aktuell: Das höchste ... weiter lesen

Umstände, die dem Mieter bereits in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt wurden oder ihm aus sonstigen Gründen bereits bekannt sind, muss der Vermieter nicht noch einmal ausdrücklich in der Eigenbedarfskündigung aufführen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Versäumnisurteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 317/10 –, juris) Die Ausgangslage: Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angeben. Vermietern ist ausdrücklich ... weiter lesen