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Ausgangslage: Immer wieder stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang berufliche Tätigkeiten in einer Mietwohnung zulässig sind. Im Ausgangsfall hatte ein Vermieter mit der Begründung gekündigt, dass der Mieter über Jahre hinweg gegen Entgelt Musikunterricht in der Wohnung erteilt hatte. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof hat die Kündigung für wirksam gehalten und damit seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach ... weiter lesen
Hunde-und Katzenhaltungsverbot als allgemeine Geschäftsbedingung im Mietvertrag unwirksam: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013 – VIII ZR 168/12. Ausgangslage: In einer Genossenschaftswohnung war in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt, dass das jeweilige Mitglied verpflichtet ist, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Dessen ungeachtet hatte eine Mieterin auf ärztlichen Rat hin für ihren Sohn einen und angeschafft. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine solche Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam sei. Letztendlich kommt es nach ständiger Rechtsprechung immer darauf an, ob im Einzelfall die Haltung des jeweiligen ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Wenn Mieter in ihrer Wohnung Lärm, z.B. von Nachbarn, ausgesetzt sind, reagieren sie oftmals gereizt und überhastet. Allerdings lässt sich durch ein überlegtes Vorgehen gegen den Störer und parallel gegen den Vermieter bzw. die Hausverwaltung deutlich mehr erreichen, als durch wilde Beschimpfungen. Wer gegen Ruhestörungen vorgehen will, muss unbedingt ein professionelles Lärmtagebuch führen. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter in dieser Situation: Zunächst abwägen: Nachbarschaft oder Krieg? Unter einem Vorgehen gegen den Nachbarn wegen Lärms ... weiter lesen
Ein Immobilienerwerb wird oft durch einen Makler vermittelt. Theoretisch möglich ist es aber auch, einen Grundstückserwerb ohne Hinzuziehung eines Maklers durchzuführen. Der Immobilienerwerb hat im Wesentlichen 3 Bestandteile: •Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (Auflassung) •Notarielle Beurkundung •Eintragung in das Grundbuch Einigkeit über den Eigentumsübergang (Auflassung): Käufer und Eigentümer müssen sich über die wesentlichen Inhalte des Grundstückserwerbs einig sein. Es gelten die allgemeinen Regeln über die Voraussetzungen eines Vertragsabschlusses ... weiter lesen
Im Gewerberaummietrecht können die Rechte des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wesentlich weitergehend beschränkt werden, als dies im Wohnraummietrecht zulässig ist. Die Vereinbarung eines Aufrechnungsverbotes ist nur zulässig, wenn die Aufrechnung mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig bleibt. Zulässig sind auch Klauseln, die die Aufrechnung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulassen, etwa die Regelung, dass der Mieter nur dann gegenüber dem Vermieter aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses, mit dem die Aufrechnung erklärt werden soll, dem Vermieter schriftlich ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 . Ausgangslage: Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Wann aber ist ein solcher nicht unerheblicher Teil der Miete erreicht, der zur Kündigung berechtigt? Ist dafür bereits ein Rückstand in Höhe von einer Mietzahlung oder gar noch weniger ausreichend? Urteil: Der BGH stellt zunächst ... weiter lesen
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in zwei Entscheidungen darüber zu befinden, inwieweit ein Vermieter, der dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt, verpflichtet ist, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Der Senat hat entschieden, dass grundsätzlich eine Anbietpflicht zu bejahen ist und dass eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Der Senat hat weiter ausgeführt, diese Pflicht bestehe jedoch nur, wenn die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehe und und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ... weiter lesen
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen. Kammergericht aktuell: Das höchste ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen, zu den Themen Mieterhöhungen vor Mietpreisbremse, Kohl siegt gegen Ghostwriter und Bundesarbeitsgericht zum Arbeitszeugnis. Mieterhöhungen vor Mietpreisbremse Presseberichten zufolge nutzen Vermieter die Zeit vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse werden, um noch einmal kräftig die Mieten zu erhöhen. Geht das? Was sollten Mieter beachten? Helmut Kohl siegt gegen ehemaligen Ghostwriter Helmut Kohl hat gegen seinen ehemaligen Ghostwriter nun doch noch vor Gericht gesiegt. Der Heyne-Verlag darf das Buch "Vermächtnis - Die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Köpenick. Ausgangslage: Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist es grundsätzlich erforderlich, dass er darlegt, dass und wie er die Wohnung künftig zu nutzen gedenkt. Immer wieder umstritten in der Rechtsprechung ist die Frage, ob dem Vermieter hier bei der Bestimmung seines Wohnbedarfs von den Gerichten Grenzen gesetzt werden können. Beispiel: Kann ein Vermieter, der bereits in einer Wohnung wohnt, auch noch die Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs mit der Begründung kündigen, er brauche mehr Quadratmeter? Antwort: Das geht. Die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. Betriebskostenabrechnung mit Nachzahlung Zum Jahresende bekommen viele Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Betriebskosten regelmäßig steigen, enthalten die Abrechnungen oft Nachforderungen. Gleichzeitig erhöht der Vermieter regelmäßig auch die monatlichen Vorauszahlungen. Mieter, die die Nachforderung nicht akzeptieren wollen, müssen innerhalb einer angemessenen Prüfungsfrist von 2-4 Wochen die Einwände dem Vermieter mitteilen. Wirksam können Einwände noch innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung erhoben werden, allerdings muss der Mieter schon ... weiter lesen
Frankfurt/Main (jur). Die Deutsche Bahn kann zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn sie einem privaten Eisenbahnunternehmen die Nutzung einer Trasse nicht zur vereinbarten Zeit ermöglicht. Es handelt sich dann um einen „Mangel der Mietsache“, wie das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Montag, 6. Februar 2023, bekanntgegebenen Urteil entschied (Az.: 2 U 88/219). Danach gibt es Beweiserleichterungen für das private Eisenbahnunternehmen, wenn die Bahntochter DB Netz AG sich intern die Verantwortlichkeit selbst zurechnet. Das klagende private Bahnunternehmen hatte von einem Zweckverband den Auftrag zur Bedienung bestimmter Nahverkehrsstrecken erhalten. Vertraglich war vereinbart, dass ... weiter lesen