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Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ... weiter lesen
1. Wohnraummiete Zur Unterscheidung der Mietverhältnisse ist der Zweck entscheidend, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt. Der Begriff Wohnraum umfasst alle Räume, die zum Schlafen, Essen und zur dauernden privaten Nutzung bestimmt sind. Wichtig: Die Vertragsbezeichnung ist zweitrangig. 2. Abgrenzung Gewerberaummiete Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind. Die Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag ist wichtig, da die Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts von dem Mieter als wirtschaftlich ... weiter lesen
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den ... weiter lesen
Liegen Mängel der Mietsache vor, treffen den Vermieter umfassende Pflichten. Außerdem ist möglicherweise der Mietzins gemindert. Das kann im Ergebnis dazu führen, dass der Vermieter hohe Kosten aufwenden muss, um die Mietsache instandzusetzen und während der Zeit, insbesondere während der Beeinträchtigungen im Mietgebrauch durch die Bauarbeiten, überhaupt keine oder eine verminderte Miete erhält. a. mietrechtlicher Mangelbegriff Der mietrechtliche Mangelbegriff ist nicht ohne weiteres mit dem baurechtlichen Mangel identisch. Ein Mangel liegt regelmäßig (nur) dann vor, wenn • der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten ... weiter lesen
Eine vom früheren Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung kann auch vom Erwerber der Immobilie weiterverfolgt werden. Voraussetzung ist, dass der Kündigungsgrund in der Person des Erwerbers, also des neuen Vermieters, fortbesteht. Wird zwischenzeitlich versucht zu veräußern, entfällt der Selbstnutzungswunsch. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe, Beschluss vom 20. Dezember 2013 – 9 S 31/13 –, juris) . Wenn der Vermieter nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung das streitgegenständliche Objekt veräußert, tritt der ... weiter lesen
Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit - da der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Vermögensbetreuungspflicht hat - eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 354/07). Der BGH bestätigte in einem jüngeren Urteil vom 25.05.2010 (VI ZR 205/09), in dem es um einen Gewährleistungseinbehalt eines Bauauftraggebers ging, dass der Vermieter eine Vermögensbetreuungspflicht an der Mietkaution hat. Fachanwaltstipp ... weiter lesen
Bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis eines Landpachtvertrages besteht die Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung für die Vertragsparteien durch ordentliche Kündigung. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 13.3.2014 (Aktenzeichen: 10 U 92/13) . Die Ausgangslage: Ein Landpachtvertrag beinhaltet die Überlassung eines landwirtschaftlichen Betriebes oder eines unbebauten Grundstückes überwiegend zur Landwirtschaft. Ein solcher Vertrag bedarf gemäß § 585a BGB der Schriftform. Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit ... weiter lesen
Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21). Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ... weiter lesen
Mietpreisbremse als Gegenstand der Verhandlungen der Arbeitsgruppe "Bau, Verkehr, Infrastruktur" von Union und SPD. Was ist von solcher Mietpreisbremse zu erwarten? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen. Was ist geplant? Mieter und Vermieter haben kaum die Mietrechtsreform 2013 verdaut, da drohen neue Änderungen. Diese scheinen zunächst einmal mieterfreundlich zu sein. Allein der Begriff „Mietpreisbremse“ deutet darauf hin, dass beabsichtigt ist, dem Anstieg der Mietpreise entgegenzuwirken. Nach bisherigen Erkenntnissen scheint geplant zu sein, 1. den Berechnungszeitraum der maximalen Mieterhöhung von 20 ... weiter lesen
Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat? Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar. Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem neuen Vermieter, der das Grundstück erworben hat – und er mahnt den Mieter deshalb ab und droht ihm die ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss dem gekündigten Mieter während der Kündigungsfrist frei werdende Alternativwohnungen anbieten. Das gilt auch, wenn der Vermieter die frei gewordene Wohnung sanieren will. Unterbleibt dies, wird die Kündigung nachträglich unwirksam (AG Köln, Urteil vom 08. Februar 2013 – 205 C 3/12 –, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin Ausgangslage: Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter solche Wohnungen anzubieten, die während der Kündigungsfrist, also nach Zugang der Kündigung bis zum Ende des Mietverhältnisses, frei ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für http://www.schimmel-anwalt.de. Ausgangslage: Pünktlich zu Beginn der Heizperiode beginnt auch die Schimmelpilzsaison. So nenne ich die Zeit, in der die Anfragen im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik in unserer Kanzlei enorm zunehmen. Zum Ende der Heizsaison im Frühjahr sind die Nachfragen dann wieder rückläufig und betreffen nur noch besonders hartnäckige Fälle. Immer wieder ist in Gerichtsurteilen davon zu lesen, dass die Mieter ein Mitverschulden bei der Entstehung von Schimmelpilz trifft, wenn sie ihre Möbel zu dicht an die Zimmerwände, explizit die ... weiter lesen