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Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Gerade in Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder zu beobachten, dass an sich relativ harmlose Sachverhalte völlig eskalieren. So berichtete Spiegel online zum Beispiel am 05.08.2015 über einen Strafprozess. Vater und Sohn hatten sich mit ihrem Vermieter-Ehepaar gestritten. Am Ende war das Vermieter-Ehepaar tot. Vater und Sohn wurden freigesprochen, weil ihre Tatversion, wonach sie in Notwehr gehandelt hätten, vor Gericht nicht widerlegt werden konnte. Das Urteil hatte noch im Gerichtssaal für Tumulte gesorgt. Die Staatsanwaltschaft kündigte Revision gegen das Urteil an. Klar ist allerdings, ... weiter lesen
Darf ein Vermieter fristlos kündigen wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH Urteil v. 21.03.2007, Az. XII ZR36/05) für den Bereich der Gewerberaummiete bejaht. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, das die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedigt. Zahlt der Mieter nicht begeht er damit eine erhebliche Vertragsverletzung, die in der Regel auch zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof deutet aber auch an, dass es in Einzelfällen anders sein kann. Ein solcher Fall wäre denkbar, wenn die Kaution zum Beispiel nur sehr gering ist und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel unter Mitarbeit von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie wollen Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus vermieten? Hier einige Tipps, was Sie bei der Schlüsselübergabe beachten sollten: Bevor Sie den Schlüssel an die neuen Mieter übergeben, lassen Sie sich auf jeden Fall die erste Rate der Kaution auf das von Ihnen eingerichtete Mietkautionskonto überweisen. Zuvor müssen Sie den Schlüssel nicht herausgegeben. Das ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich zulässig und unbedingt anzuraten. Die gesamte Kaution sollte mindestens die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. In der letzten Zeit erhalte ich vermehrt Anfragen von Vermietern, die bestehende Mietverhältnisse kündigen wollen, um Flüchtlinge unterzubringen. Die Beantwortung der Frage ist davon abhängig, ob es sich um ein Wohnungsmietverhältnis handelt oder um einen Gewerberaummietvertrag. Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen häufig möglich Die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses ist häufig ohne Grund möglich. Ist dies nicht der Fall, können zum Beispiel Fehler bei der Schriftform zu einer vorzeitigen Beendigungsmöglichkeit für ... weiter lesen
Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter. Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck für http://www.schimmel-anwalt.de. Ausgangslage: Pünktlich zu Beginn der Heizperiode beginnt auch die Schimmelpilzsaison. So nenne ich die Zeit, in der die Anfragen im Zusammenhang mit einer Schimmelpilzproblematik in unserer Kanzlei enorm zunehmen. Zum Ende der Heizsaison im Frühjahr sind die Nachfragen dann wieder rückläufig und betreffen nur noch besonders hartnäckige Fälle. Immer wieder ist in Gerichtsurteilen davon zu lesen, dass die Mieter ein Mitverschulden bei der Entstehung von Schimmelpilz trifft, wenn sie ihre Möbel zu dicht an die Zimmerwände, explizit die ... weiter lesen
Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat? Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar. Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem ... weiter lesen
er Vermieter will modernisieren und dabei den Grundriss der Wohnung wesentlich ändern. Was muss der Mieter dulden? Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Münster (AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 –, juris). Die Ausgangslage: Eigenbedarfskündigungen nehmen stark zu. Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter ... weiter lesen
Grundsätzlich kann hier zunächst auf die Ausführungen zum Wohnraummietrecht verwiesen werden. Hinsichtlich der Mietstruktur sind die Vertragsparteien allerdings wesentlich freier als im Wohnraummietrecht. So ist z.B. die Vereinbarung einer sogenannten Umsatzmiete zulässig. Der Vermieter übernimmt dann einen Teil des unternehmerischen Risikos des Mieters. Wichtig ist, dass die Berechnungsgrundlagen für die Umsatzmiete (Netto- oder Bruttoumsatz, Umgang mit durch besondere Rabatte erzielten Umsätzen usw.) ausreichend deutlich geregelt sind. In der Praxis kommt auch die Vereinbarung einer Indexmiete (geregelt in § 557b BGB) vor. Der Mietpreis ist bei der Indexmiete nicht dauerhaft ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Deutschlandweit sind bisher kein Dutzend Klagen von Mietern in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse eingereicht worden. Wie können sich Mieter wehren, wenn sie annehmen, dass der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt? Zunächst selbst nachforschen: Mieter sollten sich zuerst darum bemühen, den Vormieter der entsprechenden Wohnung zu finden, um von diesem Auskunft über Höhe und Zusammensetzung der letzten Miete zu erlangen. Mit den so gewonnenen Informationen kann dann überprüft werden, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde. Hat man auf diesem Weg keinen ... weiter lesen