MIETRECHT
Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 20: Gewerberaummietvertrag - Schriftform
Autor: Rechtsanwalt Alexander Bredereck - Rechtsanwalt
Die Anforderungen der Rechtsprechung an die Einhaltung der Schriftform sind enorm. Insbesondere müssen auch Anlagen zum Mietvertrag mit diesem fest verbunden oder aber auf diesen ausdrücklich Bezug nehmen und gesondert unterzeichnet werden.
Die Schriftform wird häufig dadurch zerstört, dass spätere Nachträge nicht mehr ausreichend mit dem Ursprungsvertrag verbunden werden, bzw. durch nachträgliche mündliche Vereinbarungen die gesamte Schriftform des Ursprungsvertrages aufgehoben wird. Solche, die Schriftform gefährdenden Vereinbarungen können auch konkludent getroffen werden, etwa indem die Vertragsparteien durch schlüssiges Verhalten eine Vertragsänderung herbeiführen.
Beispiel: Die Parteien vereinbaren in einem Gewerberaummietvertrag eine Nettomiete und Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Im späteren Verlauf schließt der Mieter nach und nach selbstständige Verträge mit den Versorgern (Bewachungsunternehmen, Wärmeversorger, usw.). Entsprechend zahlt der Mieter die Kosten direkt an die Versorger und leistet folgerichtig auch keine Vorauszahlungen zu diesen Positionen mehr an den Vermieter. Nach der Rechtsprechung zerstört auch eine solche abweichende Vereinbarung, jedenfalls wenn sie im Ergebnis zu einer wesentlichen Vertragsänderung führt, die Schriftform.
Im Hinblick auf den Gesamtvertrag und seine wirtschaftliche Bedeutung sind unwesentliche Vertragsänderungen nicht schriftformfeindlich. Allerdings: Wer kann das vorab sicher einschätzen?
Die Schriftform ist jedenfalls dann gewahrt, wenn sich alle wesentlichen vertraglichen Regelungen in einer einheitlichen Urkunde befinden und diese Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde).
Praxistipp: Es empfiehlt sich, bei späteren Vertragsänderungen den konkreten Vertrag komplett mit allen Anlagen neu auszufertigen und von beiden Vertragsparteien erneut unterzeichnen zu lassen. Auch wenn dies in der Praxis regelmäßig Umstände bereitet: Der Aufwand lohnt sich. Es gibt Anwälte die behaupten, nahezu jeden Gewerberaummietvertrag über die Schriftform "knacken" zu können.
Alle Informationen zum Thema Mietrecht aus Investorensicht finden Sie im Internet unter
http://www.mietrechtler-in.de/uploads/media/Mietrecht_aus_Investorensicht_29102012.pdf