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Aufgrund der umfassenden Rechtsprechung zur Problematik der Schriftformklausel bei langfristigen Verträgen im Gewerbemietrecht entwickeln sich auch die Klauseln in den aktuellen Vertragswerken entsprechend weiter. Fraglich ist, ob eine tatsächlich konkludent abbedungene Schriftformklausel durch eine vertragliche Reparaturklausel wieder hergestellt werden kann? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: Ausgangslage: In jüngeren Verträgen lassen sich folgende Formulierungen in den Gewerbemietverträgen finden: „ (…) Den Vertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen ... weiter lesen
Der Textilkonzern Hennes & Mauritz (H&M) hat laut Spiegelbericht vom 8.8.2011 vor dem Arbeitsgericht Berlin die Amtsenthebung des fünfköpfigen Betriebsrats der Filiale Berlin-Friedrichstraße beantragt. Unter welchen Voraussetzungen kann ein Arbeitgeber ein solches Amtsenthebungsverfahren wirksam durchführen? Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin. Der Spiegel berichtet in der oben zitierten Ausgabe, dass der Textilkonzern Hennes & Mauritz (H&M) gegen einen seiner Betriebsräte ein Amtsenthebungsverfahren eingeleitet hat, weil dieser regelmäßig Widerstand gegen die Dienstpläne der Firmenleitung geleistet habe. Grund sei gewesen, dass die ... weiter lesen
Wer kennt das nicht: Besucher in einer schönen und absolut angesagten Stadt und die gebuchte Unterkunft in einer normalen Wohnung als Ferienwohnung liegt direkt im Szenebereich, mitten im Wohngebiet mit urigen Stammkneipen, das Wetter ist traumhaft, die Laune auch und die Nächte draußen sind lang – wenn doch bloß alle Menschen dieser Stadt auch gleichzeitig Urlaub hätten, alle könnten ausschlafen und die ausgelassenen Feiern auf den Straßen würden alle begeistern. Ein Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bräuchte es dann nicht mehr, oder? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ... weiter lesen
Das Minderungsrecht kann für einzelne Räume der Wohnung unterschiedlich beurteilt werden: In Funktionsräumen, wie Küche, Bad und Flur, muss der Mieter mehr Lärm hinnehmen als in Wohn- und Schlafräumen. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer aktuellen Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mal wieder mit der Frage der Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung beschäftigt und dabei zum Umfang der Darlegungslast des Mieters, speziell zu den Anforderungen an ein Lärmprotokoll, Stellung bezogen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16) . Miete gemindert, Wohnung gekündigt Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus die Miete gemindert. Daraufhin ... weiter lesen
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. August 2014 – 41 C 14/14 –, juris. Ausgangslage: Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters müssen vom Mieter in der Regel geduldet werden. Auch der Vermieter hat allerding in dieser Hinsicht einige Pflichten zu beachten. Der Mieter muss von entsprechenden Baumaßnahmen rechtzeitig in Kenntnis gesetzt werden, es sei denn es sind nur sehr geringfügige Maßnahmen vorzunehmen oder diese dulden keinen Aufschub, etwa um drohende Schäden vom Mietobjekt abzuwenden. Der Mieter kann den Ersatz von Aufwendungen, die sich aus solchen ... weiter lesen
Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt. 2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten? Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als • Geldbetrag (Kaution), • als Sparbuch das verpfändet wird oder als • Bürgschaft (z.B. von einer ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14 . Fall: Ein Mieter hatte eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² gestützt. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass für die Berechnung der zulässigen ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Eine (fristlose) Kündigung wegen Verweigerung des Zutritts zur Mietsache ist nur dann nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich, wenn der Mieter aufgrund einer Rechtspflicht verpflichtet ist, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Eine Pflicht hierzu kann sich aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dies dort ausdrücklich geregelt ist. Der Mieter kann aber auch aufgrund eines Gerichtsurteils hierzu verpflichtet sein – etwa wenn der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde (so etwa das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom ... weiter lesen
Mieter kann Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit nicht getroffen hat. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 –, juris. Die Ausgangslage: Eine Standardsituation in deutschen Mietwohnungen: Der Vermieter nutzt staatliche Anreize zur Wärmedämmung der Wohnung. So werden die vorhandenen Fenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht. Dadurch verändert sich das gesamte Klima der Wohnung nachhaltig. Der kältesten Stellen sind nun häufig nicht mehr die Fenster, sondern irgendwelche ... weiter lesen
Vermieter müssen eine Kündigung wegen Eigenbedarf immer glaubhaft begründen. Betroffene Mieter können sich unter Umständen erfolgreich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren, wenn sie begründete Zweifel am Vorhaben des Vermieters hegen. Das Amtsgericht Köln(Az.: 209 C 473/09) entschied in einem aktuellen Urteil zu Gunsten einer gekündigten Mietpartei. Ihr Vermieter hatte nach 40 Jahren das Mietverhältnis mit dem Verweis auf Eigenbedarf gekündigt. Begründung: Nach dem Auszug seiner Lebensgefährtin und seines Sohnes, sei ihm seine Wohnung im selben Haus zu groß geworden. Ferner falle es ihm zunehmend schwerer die Treppen bis in den 5. Stock zu steigen. Die ... weiter lesen