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Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Vermieter braucht gesetzlich vorgegebenen Kündigungsgrund: Mieter von Wohnraum genießen einen sehr guten Kündigungsschutz. Wenn der Vermieter kündigen möchte, braucht er einen der Kündigungsgründe, die vom Gesetz vorgegeben werden. Bei dieser Frage ist zu differenzieren zwischen Mietern, die sich vertragstreu und solchen die sich vertragswidrig verhalten. Mit der Kündigung von vertragswidrig agierenden Mietern hat es der Vermieter in der Regel einfacher. Begründung der Kündigung: Der Vermieter muss die Kündigung im entsprechenden Schreiben mit ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Pflicht zur Beheizung der Wohnräume: Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizt? (Abmahnung) Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hagen (Urteil vom 19.12.2007, Az. 10 S 163/07) steht dem Vermieter ein Recht zur Kündigung zu, wenn der Mieter trotz Abmahnung eine ausreichende Beheizung der Mieträume unterlässt. Das Landgericht Hagen hat die Kündigung für zulässig erklärt, obwohl im konkreten Fall ein Schaden noch gar nicht eingetreten war. Es ist zwar möglich, dass es sich hier um eine Einzelfallentscheidung handelt. Bis Juni ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Wenn es aufgrund von Baumängeln zur Schimmelpilzbildung gekommen ist und kein (Mit-) verschulden des Mieters, etwa wegen unzureichendem Lüften in der Wohnung, angenommen werden kann, kommen für den Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche in Betracht: Heute: Teil 2 – Schadensersatz, Aufwendungsersatz und Ersatzvornahme 1. Schadensersatz Soweit dem Mieter durch die Mängel Schäden entstehen, kann er vom Vermieter gemäß § 536 a BGB Ersatz verlangen. Voraussetzung ist hier aber ein Verschulden des Vermieters. Das ist zu Beispiel dann gegeben, wenn der ... weiter lesen
Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus. Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser - sozusagen überschüssige - Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar. Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete zu erreichen, ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden ... weiter lesen
In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07) entschieden, dass im Gewerberaummietrecht die Frist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen ist, wenn die Abrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt, nicht gilt. Daraus folgt, dass der Vermieter grundsätzlich auch für länger zurückliegende Zeiträume noch Betriebskostenabrechnungen stellen kann und der Mieter daraus resultierende Nachforderungsbeträge ausgleichen muss. Im Zuge dieser Entscheidung stellt sich die Frage, welche Fristen für die Abrechnung von Nebenkosten im ... weiter lesen
Mietkaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Bundesgerichtshof vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13. Ausgangslage: Häufig stehen Mieter und Vermieter gleichermaßen vor dem Problem, dass Mietrückstände bestehen, die Beteiligten wegen der Ursachen streiten und diese Rückstände mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution verrechnet werden sollen. Beide Beteiligte fragen sich nun, ist das im laufenden Mietverhältnis ... weiter lesen
Des Mieters bester Freund ist nicht selten sein Haustier. Hunde und Katzen, Vögel und Meerschweinchen bevölkern zu hunderttausenden die Wohnungen deutscher Wohnanlagen. Doch was für den einen eine Bereicherung seines Alltags ist, ist für den anderen eine Belastung. Hundegebell und Taubenkot stellen hierzulande ein alltägliches Ärgernis dar. Für den Tierfreund bedeutet es einen tiefen Einschnitt in seine Persönlichkeitssphäre, wenn der Vermieter ihn auffordert, seine Hunde unter Androhung einer Kündigung aus der Wohnung zu entfernen. Was ist also zu tun, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung zwar erlaubt, der Mieter aber eine Vielzahl seiner geliebten Tiere halten will? Wie ist die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Wenn der Makler falsche Angaben über die zum Verkauf angebotene Immobilie macht, stellt sich die Frage, wer für die Nachteile des Käufers haftet. Muss der Makler die vom Verkäufer bereitgestellten Informationen prüfen? Das Landgericht Hamburg urteilte am 8.1.2010 (Aktenzeichen: 329 O 206/09), dass der Makler grundsätzlich keine Ermittlung schuldet und grundsätzlich auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen darf. Das Landgericht Hamburg bezieht sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (zum Beispiel Entscheidung vom 18.1.2007, ... weiter lesen
Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat? Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar. Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem neuen Vermieter, der das Grundstück erworben hat – und er mahnt den Mieter deshalb ab und droht ihm die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs Die Frage der Nutzungsentschädigung wird dann relevant, wenn ein Vermieter kündigt, der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt und daraufhin in der Wohnung bleibt. Der Vermieter muss dann eine Räumungsklage anstrengen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Dabei überprüft das Gericht dann, ob die Kündigung rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang machen Vermieter, wenn sie gut beraten sind, auch direkt noch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ... weiter lesen
Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, daß die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vom Vermieter auch mit einer Abrechnung gewahrt werden kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muß. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen. Der Vermieter hatte ... weiter lesen