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Für Mängel in der Wohnung wegen Schimmel gelten folgende Kategorien: Es gibt wahrnehmbaren und nicht wahrnehmbaren Schimmel; und es gibt giftigen (toxischen) und ungiftigen (nicht-toxischen) Schimmel. Für eine Mietminderung wegen Mängel in der Wohnung irrelevant ist nur derjenige Schimmel, der nicht wahrnehmbar und nicht giftig ist. Alle anderen Schimmelsorten kommen für eine Mietminderung wegen Schimmel zunächst einmal grundsätzlich in Frage. Die Miete kann wegen wahrnehmbaren und nicht-giftigen Schimmels gemindert sein. Die Miete kann auch wegen nicht wahrnehmbaren und giftigen Schimmels und natürlich auch wegen wahrnehmbaren und giftigen Schimmels gemindert sein. In den 3 ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08) hält eine Klausel, die dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er die Wohnung zu streichen hat, für unwirksam. Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren, Er kann die Renovierung sogar vom Vermieter verlangen. Tipp Mieter: Wer heute noch renoviert, ohne vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Klauseln im Mietvertrag prüfen zu lassen, läuft Gefahr viel Geld zu verschenken. Starre Fristen, die die Renovierung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorschreiben, sind ebenso unwirksam wie Klauseln, die eine bestimmte Art und Weise der Renovierung fordern. Tipp Vermieter: Schreiben Sie in den Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen ... weiter lesen
Mieter müssen im Falle einer Mietminderung nur den konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Ursache des Mangels oder eine bestimmte Minderungsquote müssen im Prozess nicht vorgetragen werden, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11 entschied. Der Mieter hatte über etliche Monate hinweg die Miete gemindert oder nur unter Vorbehalt gezahlt. Nachdem die Rückstände entsprechend aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und klagte auf Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der ausstehenden Mietzinsen. In der ersten Instanz ... weiter lesen
Es ist bekannt, dass insbesondere ein Zahlungsrückstand den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses bezüglich einer Wohnung berechtigt. Für eine fristlose Kündigung ordnet § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genau an, wann eine Kündigung bei Verzug möglich ist: Dies ist zunächst der Fall, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ebenso ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Verzug mindestens zwei Mieten erreicht und sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Anerkannt ist auch, dass ein solcher Verzug auch zu einer fristgemäßen Kündigung, also ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Eigene Verursachungsbeiträge vermeiden Zunächst sollte man als Mieter möglichst alles dafür tun, dass man selbst keine Verursachungsbeiträge zur Entstehung des Schimmels leistet. Dazu gehört insbesondere, dass man ordentlich lüftet und heizt. Das muss man später auch beweisen können. Kann man das nicht und stellt sich der Vermieter auf den Standpunkt, dass der Mieter für den Schimmel verantwortlich ist, schuldet man als Mieter unter Umständen selbst Schadensersatz und kann ggf. seine eigenen Rechte bzw. Ansprüche auf Mietminderung, Instandsetzung und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Beschluss vom 27. Februar 2014 – 67 S 476/13 –, juris Die Ausgangslage: Gerade in Großstädten wie Berlin kommt es immer wieder zu folgender Situation: Der Mieter hat in ruhiger Lage angemietet. Durch die Ausbreitung der Stadt oder durch die Intensivierung der Bebauung bedingt, wird in seiner Nachbarschaft ein größeres Bauwerk errichtet. Der Mieter möchte wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen im Mietgebrauch, insbesondere wegen Lärm und Dreck, die Miete mindern. Im vorliegenden Fall ging es um die ... weiter lesen
1. Wohnraummiete Zur Unterscheidung der Mietverhältnisse ist der Zweck entscheidend, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt. Der Begriff Wohnraum umfasst alle Räume, die zum Schlafen, Essen und zur dauernden privaten Nutzung bestimmt sind. Wichtig: Die Vertragsbezeichnung ist zweitrangig. 2. Abgrenzung Gewerberaummiete Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind. Die Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag ist wichtig, da die Schutzvorschriften des Wohnungsmietrechts von dem Mieter als wirtschaftlich ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. In den allermeisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Das heißt grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein? Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt: Ja! Dies hat das höchste deutsche Zivilgericht in einem Urteil vom ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin Vorsicht bei der Formulierung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen! Die Frage nach der Rechtsfolge einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beschäftigte jüngst das Landgericht Berlin (Urteil vom 26.11.2010, Aktenzeichen: 63 S 188/10). Ein Mieter sah die vom Vermieter ausgestellte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Beleg dafür an, dass der Vermieter ihm gegenüber aus dem Mietverhältnis keine weiteren Ansprüche mehr geltend machen könne. Nach Ende der Abrechnungsperiode wollte der Mieter die vollständige Kaution zurückhaben. Der Vermieter zog Forderungen aus der ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 –, juris. Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der ... weiter lesen
Die ernsthafte Absicht des Vermieters, die freiwerdende Wohnung nach einer räumlichen Trennung vom Ehepartner zu nutzen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen, kann den Eigenbedarf begründen. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des LG Heidelberg vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 –, juris. Ausgangslage: Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit dem Interesse begründet, sich räumlich von seinem Ehepartner zu trennen. Tatsächlich war allerdings weder eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb der bisherigen Ehewohnung vollzogen, noch definitiv die Scheidung beabsichtigt. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Arbeitsrecht , Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, juris). Ausgangslage: Bei Schimmelpilzbildung in der Wohnung kann der Mieter seine Rechte, wie zum Beispiel Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz, nur dann risikofrei geltend machen, wenn er ausreichend gelüftet und geheizt hat. Doch wie oft, wie lange und auf welche Art und Weise muss gelüftet werden? Das ist in der Rechtsprechung immer wieder umstritten. Die Urteile der Gerichte schwanken von zweimal täglich bis zu fünfmal täglich. Das Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015: In ... weiter lesen