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Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen will, muss er dem Mieter freie Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Die Anbietpflicht des Vermieters (gelegentlich auch Anbietungspflicht genannt) resultiert aus seiner Treuepflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, die aus dem Verlust der Wohnung für den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit es ihm möglich ist, zu mildern. Verletzt der Vermieter eine tatsächlich bestehende Anbietpflicht, ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin In einer Entscheidung vom 16.3.2011, Aktenzeichen: VIII ZR 338/09, stärkt das höchste deutsche Zivilgericht die Rechte des Mieters gegen eine Eigenbedarfskündigung. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestimmte, dass die Instanzgerichte jedem begründeten Verdacht, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung nur um eine vorgeschobene Kündigung handelt, nachgehen müssen. Dem BGH ist offenbar sehr wohl bewusst, dass eine Eigenbedarfskündigung dafür benutzt werden kann, um ein zum Verkauf angebotenes Haus von älteren Mietverhältnissen zu befreien. In dem vom BGH entschiedenen ... weiter lesen
Kündigungen wegen Eigenbedarfs sind ein aktuelles Thema für Mieter und Vermieter. Aus Mietersicht ist sie der "wunde Punkt" des eher mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mehr Immobilienkäufe führen regelmäßig auch zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen. Hier werden die wichtigsten Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung beantwortet. 1. Was ist Eigenbedarf? Für wen gilt er? 2. Wann gilt eine Sperrfrist? 3. Form und Frist der Eigenbedarfskündigung beachtet? 4. Freie Alternativwohnung angeboten? 5. Liegt ein Härtefall zugunsten des Mieters vor? 1. Was ist Eigenbedarf? Für wen gilt er? Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter seine Wohnung für sich, ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung: Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 –, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangehörige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof geht in ständiger ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Vorliegend lesen Sie Teil 11 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 11. Muster – Klageerwiderung An das Amtsgericht (Wählen Sie das Amtsgericht, das Ihnen den letzten Schriftsatz zugestellt hat. Verwenden Sie das dortige Aktenzeichen. Zuständig ist immer das Amtsgericht in dessen Gerichtsbezirk sich die Wohnung befindet, die geräumt werden soll. Der Vermieter kann aber auch zunächst vor einem unzuständigen Gericht ... weiter lesen
Der Schadensersatzersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter kann aufgrund eines später geschlossenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen sein. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Amtsgerichts München, Urteil vom 13. Januar 2013 – 474 C 19752/11 –, juris Ausgangslage: Der Vermieter spricht eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Der Mieter sieht keine Chancen für einen Verbleib in der Wohnung und zieht aus. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war, kann der Mieter den Vermieter grundsätzlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Mögliche Schäden können z.B. ... weiter lesen
Eigenbedarf: Der Vermieter macht sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 –, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Ausgangslage: Rasant steigende Mieten in den Innenstadtlagen lassen manchen Vermieter verzweifeln. Im bestehenden Mietverhältnis kann die Miete nur äußerst begrenzt erhöht werden. Der Mietspiegel ist hier oft eine Bremse, die im bestehenden Mietverhältnis nicht umgangen werden kann. Manche Vermieter kommen auf die Idee, die an sich zulässige Eigenbedarfskündigung dazu zu benutzen, ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin Nach dem Einzug in eine Wohnung bemerkt manch ein Mieter, dass die Wohnung nach chemischen Stoffen riecht. Der Mieter ist natürlich besorgt – besonders, wenn in der Wohnung Kinder wohnen. Sollte gerade ein Neugeborenes zur Welt gekommen sein, ist es nur verständlich, dass sich die Eltern große Sorgen machen. Welche Rechte haben die Mieter? Zunächst rufen die besorgten Mieter die Hausverwaltung zu Hilfe. Die wiegelt oft erst einmal ab. Die Gerüche seien gar nicht so schlimm. Der Mieter müsse einige Tage ordentlich durchlüften; dann sei der Geruch verflogen und das Problem ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Mieter im Wohnraummietrecht gut geschützt: Mieter genießen einen sehr guten gesetzlichen Kündigungsschutz im Wohnraummietrecht. Um kündigen zu können, muss der Vermieter unabhängig von den Vorgaben im Mietvertrag immer einen der gesetzlich limitierten Kündigungsgründe haben. Kündigung wegen Vertragsverstößen des Mieters: Ein solcher Kündigungsgrund kann etwa vorliegen, wenn der Mieter Vorgaben aus dem Mietervertrag verletzt. Ein solcher Verstoß kann vorliegen, wenn der Mieter in Mietrückstand gerät oder Straftaten zulasten ... weiter lesen
Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage die Wirksamkeit einer Kündigung und über den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden. In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der ... weiter lesen
Die Vereinbarung einer Indexmiete im Wohnungsmietrecht führt dazu, dass Modernisierungskosten nur noch sehr eingeschränkt auf den Mieter umgelegt werden können. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Die Vereinbarung einer Indexmiete unterliegt einer gewissen Verlockung. Zum einen ist das Verfahren im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen relativ einfach. Der Mieter muss nicht erst auf Zustimmung verklagt werden. Zum anderen erscheint auch die Erhöhung der Miete nachvollziehbar und “gerecht“, da gekoppelt an die allgemeine Preisentwicklung. Nichtsdestotrotz: In so manchem Fall hat sich die Vereinbarung einer Indexmiete ... weiter lesen