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Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12 Ausgangslage: Ein Mieter konnte seine Miete nicht zahlen. Der Vermieter drohte mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Daraufhin einigten sich Vermieter und Mieter so, dass der Vermieter die Mietzahlungen zunächst trotz der Kaution beglich. Als Ausgleich dafür übernahm die Schwester des Mieters eine Bürgschaft für die Mietrückstände, die der Höhe nach unbegrenzt war. Nachdem die Schwester aus der Bürgschaft in Anspruch genommen wurde, stellte sich die Frage, ob die unbegrenzte ... weiter lesen
Die ernsthafte Absicht des Vermieters, die freiwerdende Wohnung nach einer räumlichen Trennung vom Ehepartner zu nutzen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen, kann den Eigenbedarf begründen. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des LG Heidelberg vom 14. Dezember 2012 – 5 S 42/12 –, juris. Ausgangslage: Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit dem Interesse begründet, sich räumlich von seinem Ehepartner zu trennen. Tatsächlich war allerdings weder eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb der bisherigen Ehewohnung vollzogen, noch definitiv die Scheidung beabsichtigt. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Am 01.06.2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Ziel war es im Wesentlichen, den Anstieg der Mieten einzudämmen. Diese erhoffte Wirkung konnte bisher aber so gut wie gar nicht erzielt werden. Im dritten Teil der Serie geht es um mögliche Lösungsansätze. Keine Ausnahme bei umfassender Modernisierung Die Fälle der umfassenden Modernisierung sollten nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Der Zweck, die Wohnungen auf einem modernen Stand zu erhalten, lässt sich auch mit der bloßen Umlage von gesetzlich anerkannten Modernisierungen auf die Miete erreichen ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen? Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung: keine „automatische“ Unwirksamkeit bei Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14. Die Ausgangslage: Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs kann eine solche Eigenbedarfskündigung unter Umständen rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein, wenn der Vermieter den Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er zumindest erwägt, denselben Wohnraum demnächst selbst zu nutzen. Der Vermieter darf in solchen Fällen dem Mieter die mit ... weiter lesen
• Eigentümer und Vermieter müssen nicht identisch sein. Maßgeblich ist der Mietvertrag. • Ob bei Eheleuten beide Mieter geworden sind, bestimmt sich nach dem Kopf (Rubrum) des Mietvertrages. Sind dort beide aufgeführt, unterzeichnet aber nur einer, werden beide Ehegatten Mietvertragspartei. • Bei Mietverträgen, die vor dem 3.10.1990 in den neuen Bundesländern abgeschlossen wurden, waren automatisch beide Eheleute Mieter, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag abgeschlossen hat. • Auch der ausgezogene Mieter bleibt Mieter im Rechtsinne. Er schuldet dem Vermieter weiterhin die Miete und haftet für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. ... weiter lesen
Vermietet ein Vermieter ein Objekt zur Nutzung als Büro und stellt sich nach Anmietung heraus, dass er für eine solche Nutzung keine Genehmigung hat, kann der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06). Erstmalig stellt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung klar, dass die Anfechtung auch noch nach Übergabe der Mietsache möglich ist. Der Mieter schuldet hier für die Zeit der Nutzung einen Wertersatz. Dieser berechnet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Fachanwaltstipp Mieter: Stellen Sie nach Überlassung der Mietsache fest, dass Sie hinsichtlich einzelner Eigenschaften des Mietobjekts vom ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Bei einer Eigenbedarfskündigung darf der Mieter in der Wohnung bleiben, wenn ein Umzug für ihn eine nicht zumutbare Härte bedeuten würde. Dass ist etwa bei schweren Krankheiten oder Behinderungen der Fall. Schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen des in der Wohnung lebenden Ehegatten oder Kindes gelten gleichermaßen als Härtefall. Beispiele aus der Rechtsprechung: Das Landgericht Aachen urteilte am 28.9.2005 (Aktenzeichen: 7 S 66/05), dass der Mieter trotz Eigenbedarfskündigung so lange in der Wohnung wohnen bleiben darf, bis ein Umzug für den wegen ... weiter lesen
Es kommt vor, dass der Mieter zuverlässig Miete zahlt, man sich aber um die Höhe der Vorauszahlung von Betriebskosten streitet. Zum Ende des Mietverhältnisses möchte der Mieter natürlich seine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vermieter erhalten. Der verweigert sie ihm mit dem Hinweis auf die seiner Meinung nach noch offenen Ansprüche wegen zu geringer Betriebskostenvorauszahlung. Ist zwischen den Parteien noch streitig, wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung war, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine eingeschränkte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Dies entschied das Landgericht Berlin bereits vor einigen Jahren in einem Urteil vom 11.7.2008 (Aktenzeichen: 63 S 475/07). Ob ein Anspruch ... weiter lesen
Ein Artikel von Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Wenn im Sommer die Temperaturen steigen, kommt für gewöhnlich auch vermehrt die Idee auf, mit Freunden die eine oder andere Gartenparty zu feiern. Gute Laune und das ein oder andere Bier sorgen aber nicht selten für einen ansteigenden Geräuschpegel, durch den unter Umständen angrenzende Nachbarn gestört werden. Worauf gilt es also bei Feiern auf dem Balkon oder im Garten zu achten? Gibt es bestimmte Ruhezeiten, die einzuhalten sind? Und wer ist der Verantwortliche für den verursachten Lärm? ... weiter lesen
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) bestätigt, dass im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird. Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 BGB maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen auf Betriebskosten) betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Kammergerichts Berlin vom 23.05.2016 – 8 U 10/15. Vorsicht bei Mietminderung im Gewerberaummietrecht Im Gewerberaummietrecht sollte man als Mieter grundsätzlich sehr vorsichtig mit einer Minderung sein. Häufig ist nämlich das Minderungsrecht im Mietvertrag durch entsprechende Klauseln stark eingeschränkt. Vom Mieter wird demnach oftmals verlangt, die volle Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und zunächst gerichtlich feststellen zu lassen, ob und in welcher Höhe ein Recht zur Minderung besteht. Das gilt ... weiter lesen