MIETRECHT
Trinkwasser: Mieter haben das Recht auf qualitativ hochwertiges Leitungswasser
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Trinkwasser © Symbolgrafik: Luckas - Fotolia.com
Jeder Mieter in Deutschland hat das Recht auf sauberes Trinkwasser. Im Rahmen der europäischen Trinkwasserverordnung (TVO) stehen aber nicht nur die Wasserversorger in der Pflicht, die Trinkwasserqualität zu gewährleisten. Auch Hauseigentümer und Vermieter müssen dafür Sorge tragen, dass den Mietern gesundheitlich unbedenkliches Trinkwasser zur Verfügung steht. Experten wie Marco Fabian vom Anbieter Vitalhelden.de weiß zu berichten, dass vielen seiner Kunden auf der Suche nach Lösungen für besseres Trinkwasser, die rechtlichen Verantwortlichkeiten aber gar nicht bewusst sind.
Leitungswasser im Mietrecht
Das deutsche Mietrecht ist umfassend und regelt nicht nur die benötigte Verfahrensweise einer Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters. Auch das Leitungswasser und die damit verbundene Qualität werden teilweise im Mietrecht behandelt. So gehören zum Mietobjekt eben nicht nur die Räume, sondern auch die Installationen und Trinkwasserleitungen sowie mögliche Boiler, die zur Warmwasseraufbereitung eingesetzt werden. Dementsprechend erstreckt sich der Geltungsbereich der bereits angesprochenen TVO auf das gesamte Leitungsnetz sowie die Hausinstallation.
Das Mietrecht sowie die Trinkwasserverordnung sind demnach klar auf der Seite des Mieters, sodass dieser zu jeder Zeit seines Mietverhältnisses ausschließlich sauberes und gesundheitlich unbedenkliches Leitungswasser nutzen kann. Die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht liegt demnach ausschließlich beim Vermieter. Das gilt auch für Abdichtungen. Der Vermieter (und nicht der Mieter) muss demnach eine einwandfreie Trinkwasserqualität in den Hausleitungssystemen gewährleisten. Der Hausbesitzer ist zudem für die Überwachung der Trinkwasserqualität in der Hausinstallation verantwortlich. Aus den Wasserhähnen der sämtlichen Mieter darf demnach nur gesundheitlich unbedenkliches Wasser fließen.
Beanstandungen in Bezug auf die Trinkwasserqualität werden mit Bußgeldern und Auflagen geahndet. Der Vermieter muss in diesem Fall die Ursachen unverzüglich beseitigen. Sollten die Verunreinigungen bereits zu Krankheiten bei den Mietern geführt haben, können diese, gemäß § 64 (1) Bundesseuchenschutzgesetz, mit Freiheitsstrafen geahndet werden. Gemäß der Trinkwasserverordnung sind alle Vermieter dazu verpflichtet, das Leitungswasser in regelmäßigen Abständen, insbesondere in Bezug auf bakteriologische Verunreinigungen untersuchen zu lassen. Mietern hingegen steht es frei, die Qualität des Trinkwassers eigenständig mittels Wassertest etc. zu überprüfen.
Unzulässige Klauseln im Mietvertrag
Grundsätzlich ist immer der Vermieter oder Hauseigentümer für die einwandfreie Qualität des Trinkwassers verantwortlich. Etwaige Klauseln in Mietverträgen sind demnach unzulässig. So gehören beispielsweise auch Gas- oder Wasserleitungen, die im Mauerwerk oder der Wand verlegt wurden, sowie die elektronischen Leitungen nicht zur Kleinreparaturklausel. Schäden an diesen Teilen müssen nicht von dem Mieter selbst behoben werden. Das Gleiche gilt für notwendige Reparaturkosten. Vielmehr obliegt es der Pflicht des Vermieters, diese Schäden zu beheben (BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 – Az: VIII ZR 91/88).
Die Untersuchungspflichten der Vermieter und Hauseigentümer
Seit November 2011 sind alle Hauseigentümer laut der Trinkwasserverordnung dazu verpflichtet, alle drei Jahre das Leitungswasser auf Legionellen zu überprüfen. In diesem Zusammenhang muss ein zertifiziertes Labor mit der Entnahme von Wasserproben beauftragt werden. Nach Durchführung der Untersuchung müssen die Mieter schriftlich über das Ergebnis informiert werden.
Grundsätzlich besteht diese Untersuchungspflicht für alle Wasserleitungen:
- durch die Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung fließt.
- mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern und/oder mit einem Rohrleitungsvolumen von über 3 Litern.
Sollten bei der durchgeführten Untersuchung tatsächlich Legionellen gefunden werden, muss vonseiten des Vermieters das zuständige Gesundheitsamt informiert werden. Anschließend ist eine sogenannte Gefährdungsanalyse durchzuführen, während jegliche Hausleitungen desinfiziert werden müssen. Ziel der Gefährdungsanalyse ist es stets, die Ursache der Kontamination mit den Legionellen in den Trinkwasserleitungen zu finden, sowie die systembedingten Risikostellen zu ermitteln und geeignete Maßnahmen zur Beseitigung einzuleiten. Über einen Befall mit Legionellen im Trinkwasser müssen die Mieter ebenfalls unverzüglich informiert werden.
Abgesehen von einer bakteriologischen Verunreinigung des Leitungswassers durch Legionellen, muss der Vermieter ebenfalls aktiv werden, sofern er Kenntnis über eine minderwertige Qualität des Trinkwassers in seiner Hausinstallation hat. Auch in diesem Fall sind unverzüglich erforderliche Maßnahmen und Untersuchungen einzuleiten.
Kosten für Untersuchung sind nicht umlagefähig
Vonseiten der Vermieter müssen die Wasserversorgungsanlagen alle drei Jahre auf den Befall von Legionellen untersucht werden. Die damit verbundenen Kosten für die Überprüfung sind jedoch nicht umlagefähig. Sprich, der Vermieter muss die ihm entstehenden Kosten selbst tragen und darf diese nicht auf die Mieter umlegen. Dies wird vonseiten des Deutschen Mieterbundes (DMB) deutlich klargestellt. Immer wieder versuchen Vermieter, die Kosten der Legionellen-Überprüfung im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umzulegen – eine Rechtsgrundlage für diese Umlage existiert aber nicht. Erschwerend kommt hinzu, dass auch in der Trinkwasserverordnung die Kostenfrage zur Überprüfung nicht geregelt ist.
Und auch etwaige Kosten, die im Kontext eines positiven Legionellenergebnisses stehen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Lassen sich Legionellen im Leitungswasser nachweisen, handelt es sich um einen konkreten Schadensfall, deren Kosten nicht vom Mieter zu tragen sind.
Mieter können auf Nummer sicher gehen
Mieter, die sich nicht auf die Untersuchungsergebnisse des Vermieters verlassen möchten, können auf eigene Kosten einen Wassertest durchführen. Sollte dieser eine mangelnde Qualität des Leitungswassers ergeben, ist umgehend der Vermieter zu informieren. Reagiert dieser nicht angemessen, kann das zuständige Gesundheitsamt eingeschaltet werden. Ein Wassertest empfiehlt sich primär in Gebäuden, in denen noch alte Bleileitungen verbaut sind. Diese können ein erhebliches Gesundheitsrisiko, insbesondere für Schwangere, Kinder und immunschwache Personen, darstellen.
Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter.
Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... 
Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21).
Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ...