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Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Aachen vom 02. Juli 2015 – 2 S 327/14 – . Ausgangslage: Tritt der Wohnung Schimmelpilz auf, kommt es schnell zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Ob der Mieter Minderungsrechte und Zurückbehaltungsrechte an Mietzins hat und darüber hinaus noch Schadensersatz verlangen kann, hängt letztendlich auch davon ab, ob er seinen Pflichten zur ordnungsgemäßen Belüftung der Wohnung nachgekommen ist. Die Gerichte gehen hier von sehr unterschiedlichen Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Vermieters aus. Teilweise werden die Anforderungen ... weiter lesen
Vermietet ein Vermieter ein Objekt zur Nutzung als Büro und stellt sich nach Anmietung heraus, dass er für eine solche Nutzung keine Genehmigung hat, kann der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06). Erstmalig stellt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung klar, dass die Anfechtung auch noch nach Übergabe der Mietsache möglich ist. Der Mieter schuldet hier für die Zeit der Nutzung einen Wertersatz. Dieser berechnet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Tipp Mieter: Stellen Sie nach Überlassung der Mietsache fest, dass Sie hinsichtlich einzelner Eigenschaften des Mietobjekts vom Vermieter ... weiter lesen
Kaum ist es mehr als ein Jahr her, dass Sie als Mieter in Ihre neue Mietwohnung gezogen sind, schon finden Sie in Ihrem Briefkasten eine Mieterhöhung, der Sie zu stimmen sollen. Und immer wieder beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie sich auch fragen, ob Sie verpflichtet sind, zuzustimmen, dann lesen Sie weiter: Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt, wenn er keine Staffelmiete oder Indexmiete mit Ihnen vertraglich vereinbart hat, die Nettokaltmiete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Das ist in § 558 BGB geregelt. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen der Erhöhung der Betriebskosten und Modernisierungen außer Betracht. Bei der Erhöhung ... weiter lesen
In einer neueren Entscheidung sah es das Landgericht Berlin (Beschluss vom 28.1.2011, Aktenzeichen: 65 S 296/10) als erwiesen an, dass die Miete einer Wohnung wegen strengen Geruchs, der aus dem Treppenhaus in die Wohnung zog, um 10 % gemindert war. Im Treppenhaus war eine Geruchsquelle starken Urin- und Müllgeruchs. Ein Geruchsgutachten hatte nachgewiesen, dass es sich um als besonders unangenehm empfundene Gerüche gehandelt habe und nicht um Gerüche, die auch beim Kochen oder beim Ausdünsten von Lacken oder Farben entstehen. Fachanwaltstipp Mieter: Sollte es im Hausflur übel riechen, lohnt es sich, nachzuprüfen, ob der Geruch nicht in die Wohnung zieht. In dem Fall ist eine Minderung Ihrer Miete ... weiter lesen
Bei Schimmel in der Wohnung verstehen die Mieter keinen Spaß. Besonders, wenn kleine Kinder im Haushalt leben, haben die Eltern berechtigte Sorge, dass der Schimmel in der Wohnung die Gesundheit der Bewohner schädigt. Natürlich zeigen die Mieter den Schimmelschaden sofort an und fordern zur Beseitigung auf. Gleichzeitig überweist der Mieter weniger Miete. Was aber, wenn die Hausverwaltung keinen Handlungsbedarf sieht? Was, wenn der zuständige Sachbearbeiter gerade in Urlaub ist, oder die Angelegenheit nur verzögert bearbeitet wird? Manch ein Mieter kündigt fristlos und zieht aus Sorge, dass die Kinder krank werden, aus der Wohnung aus. Der Vermieter stellt fest, dass keine toxischen Stoffe ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Bei unpünktlicher oder unvollständiger Mietzahlung droht Mietern eine Kündigung. Dies gilt insbesondere immer für den Fall, dass der Gesamtrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt. Bei Nichtzahlung von Mieterhöhungen wird dieser Betrag in der Regel erst nach ein paar Monaten erreicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Miete ansonsten vollständig gezahlt wird. Nichtzahlung einer Mieterhöhung kann Kündigung nach sich ziehen: Wenn der Vermieter die Miete erhöht, streiten sich beide Parteien häufig über die Berechtigung der Mieterhöhung. ... weiter lesen
• Im Gewerbemietrecht können die Rechte des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen weitgehend beschränkt werden. • Die Vereinbarung eines Aufrechnungsverbotes ist nur zulässig, wenn die Aufrechnung mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig bleibt. • Zulässig sind auch Klauseln, die die Aufrechnung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulassen, etwa die Regelung, dass der Mieter nur dann gegenüber dem Vermieter aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses, mit dem die Aufrechnung erklärt werden soll, dem Vermieter schriftlich ankündigt. • Leistungsverweigerungs- ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen. In vielen Wohnraummietverträgen ist die Haltung von Kleintieren generell verboten bzw. von der vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht. Nach der derzeitigen Rechtslage verstoßen die meisten dieser Klauseln gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und sind daher unwirksam. Welche Klauseln zu Haustieren in Mietverträgen sind unwirksam? Meiner Ansicht nach fast alle. Die Rechtsprechung hat derart hohe Hürden an eine wirksame Formulierung der Klausel gestellt, dass diese kaum erfüllt werden können. Nahezu jede Klausel steht daher im ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Bei Mängeln der Mietsache kommt neben den Instandsetzungsansprüchen des Mieters grundsätzlich eine Mietminderung in Betracht. Der Mieter kann daneben Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend machen. Vergessen wird häufig, dass dem Mieter daneben auch noch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht. Dabei kann dieses gerade im Falle einer überhöhten Mietminderung und anschließender Kündigung des Vermieters ein Rettungsanker sein. Was bedeutet das Zurückbehaltungsrecht? Der Mieter darf in neben in der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Eigenbedarfskündigungen sind ein aktuelles Thema für Mieter und Vermieter. Aus Mietersicht ist sie der "wunde Punkt" des eher mieterfreundlichen deutschen Mietrechts. Mehr Immobilienkäufe führen regelmäßig auch zu einem Anstieg von Eigenbedarfskündigungen. Fachanwalt Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor beantworten in einer Artikelserie die wichtigsten Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung: Frage 1: Was ist Eigenbedarf? Für wen gilt er? Frage 2: Wann gilt eine Sperrfrist? Frage 3: Form und Frist der Eigenbedarfskündigung ... weiter lesen
Tod des Mieters: Mit wem wird das Mietverhältnis weitergeführt? Wer hat ein Eintrittsrecht? Wie können Erben oder der Vermieter selbst das Mietverhältnis beenden? Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen Beim Tod des Mieters stellt sich die Frage, ob das Mietverhältnis mit dritten Personen fortgesetzt wird. Hier sind verschiedene Konstellationen denkbar, die nachfolgend dargestellt werden: 1. Weitere Mieter sind vorhanden. Unproblematisch ist der Fall, soweit es weitere Mieter gibt: § 563a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den überlebenden Mietern (1) Sind mehrere Personen im Sinne des § ... weiter lesen
Winterdienstkosten können auf die Mieter einer Wohnung nur dann umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Verpflichtet der Mietvertrag hingegen die Mieter, den Schnee selbst zu räumen, kann ein Hausmeister o.ä. nur dann beauftragt und die Winterdienstkosten umgelegt werden, wenn die Mieter ihrer Räumpflicht nicht nachkommen oder aber dem Vermieter eine Rückholmöglichkeit eingeräumt wurde (Urteil des AG Steinfurt vom 13.02.2014, 21 C 1668/12). Der Fall mit den Winterdienstkosten Im streitgegenständlichen Mietvertrag über eine Wohnung wurden die Mieter ausdrücklich selbst verpflichtet, im Winter bei Bedarf den Schnee zu beseitigen. ... weiter lesen