IMMOBILIENRECHT
Immobilienrecht in Berlin: Kampf gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum
Autor: ROSE & PARTNER - Rechtsanwälte Steuerberater - Kanzlei
Der Berliner Landesgesetzgeber hat sich als einer der ersten mit den Schattenseiten der privaten Vermietung von Wohnraum beschäftigt. Wer in der Metropole Berlin eine Nebenwohnung hat, darf diese nur eingeschränkt als Ferienwohnung vermieten. Gegen die verschärften Genehmigungsvoraussetzungen hatten zwei Kläger geklagt – allerdings bisher ohne Erfolg.
Knapper Wohnraum durch Vermietung als Ferienwohnungen
Die Idee vom „Sharing“ ist nicht neu. Mittlerweile kann man so ziemlich alles mit anderen teilen – sein Auto, Fahrräder und eben auch seine Wohnung. Was als schöne Idee begann, wurde in vielen Großstädten aber mittlerweile zum Problem. In den Metropolen in Deutschland, in denen der Wohnraum so schon begrenzt und damit teuer ist, sprießen dank Internetplattformen wie airbnb vermeintliche Privatwohnungen aus dem Boden, in denen tatsächlich 365 Tage im Jahr Feriengäste eine Alternative zum klassischen Hotel finden. Nicht nur Hotelbesitzer sehen in dieser Entwicklung eine Gefahr für ihr eigenes Geschäft. Auch Wohnungssuchende haben bei weiter knappem Wohnraum immer öfter das Nachsehen.
In der Politik wurden längst die Stimmen lauter, dieser Entwicklung Grenzen aufzuzeigen. Einige Landesgesetzgeber reagierten bereits und haben eigene Gesetze gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum in den Großstädten auf den Weg gebracht. So auch Berlin mit seinem Zweckentfremdungsverbots-Gesetz.
Keine Ausnahmegenehmigungen für Zweitwohnung in derselben Stadt
2018 hat der Berliner Landesgesetzgeber die immobilienrechtlichen Vorschriften im Hinblick auf die Vermietung von eigenem Wohnraum noch einmal verschärft. Nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetz ist die Vermietung von Wohnraum an Touristen grundsätzlich genehmigungspflichtig.
Bisher konnten aber Inhaber einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung eine weitreichende Ausnahmegenehmigung für die Vermietung an Feriengäste erstreiten. Diese Möglichkeit wurde nun im Rahmen der Verschärfungen weitestgehend beseitigt.
Nun dürfen Privatleute ihre Berliner Hauptwohnung, solange dort ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt herrscht, während ihrer Abwesenheit zwar vermieten. Für Nebenwohnungen allerdings gilt eine Höchstgrenze – an nicht mehr als 90 Tagen darf die Wohnung an Feriengäste vermietet werden. Besteht daneben aber eine Hauptwohnung oder mindestens eine Nebenwohnung, die ebenfalls in Berlin liegt, soll eine Genehmigung grundsätzlich ausgeschlossen sein. Auch Ausnahmegenehmigungen soll es dafür nicht mehr geben.
VB Berlin: Verschärfte Genehmigungsvoraussetzungen sind verfassungsgemäß
Nach einer erfolglosen Beantragung hatten zwei Kläger gegen die unterlassene Genehmigungserteilung geklagt. Ihre Klagen hatten vor dem Berliner Verwaltungsgericht keinen Erfolg. Mit zwei Entscheidungen hat das Verwaltungsgericht (Urteil v. 17.10.2018; Az.: VG 6 K 666.17 und VG 6 K 537.17) die in diesem Jahr verschärften Genehmigungsvoraussetzungen für Nebenwohnungen für verfassungsgemäß eingestuft.
Eine Vermietung an Familienangehörige sei danach erlaubnisfrei, die Genehmigung zur Vermietung an Feriengäste sei den Klägern dagegen zu untersagen. Ein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung für 90 Tage im Jahr bestehe laut der Richter am Verwaltungsgericht schon deshalb nicht, da die Kläger bereits eine Haupt-bzw. eine weitere Nebenwohnung in Berlin hätten.
Ein Verstoß gegen das Eigentumsgrundrecht, dem Vertrauensschutz oder den Gleichheitssatz verneinte das Gericht mit seiner Entscheidung. Dennoch machten die Richter wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage den Weg für eine weitere Klage beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg frei. Es bleibt also abzuwarten, ob die Neuregelungen tatsächlich im Ergebnis tatsächlich verfassungsgemäß sind.
Die Verfahren und Initiativen zeigen jedenfalls, dass die Wohnungsnot in Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg oder München auch das Immobilienrecht vor neue Herausforderungen stellt.
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