MIETRECHT
Ohne Mülltonne weniger Miete
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Zur Minderung des Mietzinses, wenn der Vermieter dem Mieter vertragswidrig keine Mülltonne zur Verfügung stellt
Kurzfassung
Eine fehlende Mülltonne kann den Mieter berechtigen, die Miete um 5 % zu mindern. Voraussetzung: es muss vertragliche Pflicht des Vermieters sein, die Abfallentsorgung zu ermöglichen. Und das ist der Fall, wenn die Nebenkostenzahlungen des Mieters auch die Gebühren für Müllabfuhr beinhalten.
Diesen Hinweis erteilte jetzt die Berufungskammer des Landgerichts Coburg in einer Mietstreitigkeit. Worauf sich Vermieter und Mieter auf einen entsprechenden Abzug einigten. Bei einer Monatsmiete von 2.500,- DM und neun Monaten summierte sich der auf immerhin 1.125,- DM. Eine Mülltonne wäre für den Vermieter sicherlich billiger gewesen.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien eines Mietvertrages entstanden Unstimmigkeiten. Es fehlte eine Mülltonne für die Mieter der repräsentativen Wohnung. Trotz 2.500,- DM Miete (inklusive Nebenkosten) konnten sie ihren anfallenden Abfall nicht vor Ort entsorgen. Sie brachten den Müll deshalb einmal pro Woche zu ihrer Zweitwohnung in einer anderen Stadt – wo eine Tonne zur Verfügung stand. Abfälligen Bemerkungen beiderseits folgte schließlich die Minderung der monatlichen Miete. Das wollte der Vermieter aber nicht hinnehmen und bestand auf vollständiger Zahlung. Weil die Müllabfuhr nicht ausdrücklich bei den Nebenkosten erwähnt sei, müssten sich die Mieter selbst um eine Tonne kümmern.
Gerichtsverfahren
Er klagte vor dem Amtsgericht Lichtenfels. Das befand jedoch, unter den Begriff der Nebenkosten würden auch die Abgaben für Müllabfuhr fallen. Der Kläger müsse deshalb den Beklagten ermöglichen, ihren Hausabfall in einer Mülltonne zu entsorgen. Maßgeblich für die Minderungshöhe sei nicht, welche Kosten die Entsorgung dem Vermieter verursacht hätte oder den Mietern tatsächlich entstanden seien. Entscheidend sei vielmehr, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung herabgesetzt gewesen sei. Wegen der erheblichen Unannehmlichkeiten hielt das Gericht eine Minderung von 10 % für angemessen. Der Vermieter ging in Berufung zum Landgericht Coburg. Die Richter der Berufungskammer wiesen darauf hin, dass auch sie dem Grunde nach eine Minderung für angebracht hielten. Allerdings seien 5 % ausreichend. Beide Parteien akzeptierten diese Rechtsmeinung und schlossen einen entsprechenden Vergleich.
Fazit
Ohne Möglichkeit zur Abfallentsorgung fällt für den Vermieter weniger ab.
(Amtsgericht Lichtenfels, Az: 1 C 191/00; Landgericht Coburg, Az: 32 S 139/00)
Zur Rechtslage:
Der Vermieter muss die Mietwohnung in einem Zustand und mit einer Ausstattung zur Verfügung stellen, die den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Gelingt ihm das nicht, kann der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt sein. D. h., dass er die Miete teilweise oder – im Extremfall – sogar ganz einbehalten darf (und auch nicht später nachzahlen muss). Natürlich nur für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht. Allerdings begründet nicht jeder Fehler der Wohnung eine Minderung: eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.
Die Gerichte berechnen die Minderung zumeist als Prozentabzug vom Mietzins. Beispiele aus der Rechtsprechung: unzureichende Heizleistung und Rauchentwicklung wegen Mängeln des Schornsteins: 10 %; kleine Feuchtigkeitsschäden: 10 %; Nichtfunktionieren einer Dusche: 17 %; Unbenutzbarkeit von Küche und WC, aber Ersatzräume im Nachbarhaus: 50 %; Völliger Ausfall der Heizung: 100 %.
Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter.
Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... 
Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21).
Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ...