IMMOBILIENRECHT
BGH: Betriebskostenabrechnung darf geschätzt werden
Autor: NOETHE LEGAL Rechtsanwälte - Kanzlei
Mit Urteil vom 12.11.2014 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine Betriebskostenabrechnung auch bei der Schätzung des Verbrauchs formell ordnungsgemäß ist (AZ.: VIII ZR 112/14).
NOETHE LEGAL Rechtsanwälte, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Zürich führt aus:
Der BGH führte aus, es komme nicht darauf an, ob die Kosten für den jeweiligen Mieter geschätzt werden oder auf tatsächlich abgelesenen Messwerten beruhen. Zudem sei im Rahmen einer Schätzung auch nicht entscheidend, ob die Schätzung des Wärme- oder Wasserverbrauchs dem Maßstab entspricht der anzuwenden ist, wenn beispielsweise das Messgerät ausfällt. Außerdem, so der BGH, müssen die angesetzten Kosten den Mietern nicht erläutert werden.
Hier klagt der Mieter einer Wohnung gegen seinen Vermieter, welcher die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags erwarb und in das Mietverhältnis mit dem Kläger eintrat. Im Mietvertrag verpflichtete sich der Kläger zu monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Er meint, er hätte ein Betriebskostenguthaben gegenüber dem Beklagten, wohingegen der Beklagte von einem Saldo zu seinen Gunsten ausgeht.
In der Betriebskostenabrechnung erklärte der Beklagte, die Kosten seien auf Grundlage des prozentualen Vorjahresverbrauchs bzw. nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden. Der Kläger hält dem entgegen, er könne die angesetzten Kosten nicht auf ihre Richtigkeit überprüfen, weshalb die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß sei.
Der BGH hält die Betriebskostenabrechnung für formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie Einnahmen und Ausgaben geordnet darstelle und eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthalte. Zudem müssen die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel angegeben und erläutert, die konkrete Berechnung für den jeweiligen Mieter dargelegt sowie die Vorauszahlungen letztlich abgezogen werden. Der Umlageschlüssel müsse zudem dergestalt dargestellt werden, dass sich daraus für den Mieter ergibt, wie die Quote berechnet wurde.
Nach Auffassung des BGH entspricht die Betriebskostenabrechnung des Beklagten den Anforderungen. Es werde sowohl der Gesamtbetrag der Heiz- und Warmwasserkosten angegeben als auch der Umlagemaßstab dargestellt. Auch der konkrete Verbrauch des Klägers wurde dargestellt, sodass dieser die Abrechnung nach Auffassung des BGH durchaus nachvollziehen kann.
Das Mietrecht kann für den juristischen Laien mitunter eine komplizierte Materie darstellen. Häufig ist den Vertragsparteien nicht bewusst, welche Rechte und Pflichten sie eigentlich haben. Um Ihre Rechte vollumfänglich wahrnehmen zu können, sollten Sie sich daher frühzeitig rechtsanwaltlich beraten lassen.
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