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Zu den Folgen des Verschweigens gravierender Mängel des verkauften Hausgrundstückes

Kaufrecht

Ratgeber von Experten-Branchenbuch.de, verfasst am 06.11.2004 (2627 Zugriffe)

Kurzfassung

Hauskauf ist Vertrauenssache. Nicht nur das hat er mit dem Autokauf gemein, sondern auch den Umstand, dass beim Verkauf Gebrauchter in den meisten Fällen die Gewährleistung für Mängel im Vertrag wirksam ausgeschlossen wird. Stellt der Käufer später Mängel fest, kann er nicht ohne weiteres den Vertrag rückgängig machen. Vielmehr muss er dem Verkäufer dann Arglist nachweisen.

Und dafür reicht eben nicht aus, dass am Gebäude Holzwurm und Salpeter „nagen“ – der frühere Eigentümer muss das vielmehr auch gewusst und bei den Vertragsverhandlungen verschwiegen haben. Weil eine solche Kenntnis nicht festzustellen war, unterlag ein Hauskäufer nun vor dem Landgericht Coburg mit seiner Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages (290.000,- DM gegen Haus) und Schadensersatz von rund 35.000,- DM.

Sachverhalt

Mit notariellem Kaufvertrag erwarb der Kläger Anfang 1998 für 290.000,- DM ein Wohnhaus (samt Grundstück) aus den Fünfziger Jahren. In dem Kaufvertrag fand sich folgende Klausel: „Der Verkäufer schließt seine Haftung ... für sämtliche Sachmängel aus“. Die Verkäufer ihrerseits hatten das Haus 1989 gekauft. Nach Einzug stellten die neuen Bewohner fest, dass sie ungebetene Gäste beherbergten: der Holzwurm trieb im Dachgeschoss sein Unwesen. Sauer stieß ihnen auch Salpeterbefall auf, den sie in der Waschküche entdeckten. Sie wollten daher den „falschen Fünfziger“ wieder zurückgeben und verlangten von den Verkäufern neben dem Kaufpreis auch Ersatz der Finanzierungs- und Renovierungskosten von rund 35.000,- DM.

Gerichtsentscheidung

Diesem Begehren erteilte das Landgericht Coburg aber eine Absage. Auch nach Vernehmung der „Alteigentümer“ (vor 1989) stehe nicht fest, dass die Beklagten die – durchaus gravierenden – Mängel arglistig verschwiegen hätten. Es habe sich nämlich schon nicht ergeben, dass ihnen diese Umstände bekannt gewesen seien. Der wurmstichige Bereich war durch Teppichboden abgedeckt – und der lag dort bereits seit den Sechziger Jahren. Und vor der salpetrigen Wand waren Styroporplatten aufgestellt, hinter denen sich der Salpeter auch unbemerkt habe bilden können.

Fazit

Die Eigentumsverhältnisse an dem Haus bleiben also unverändert – allerdings weiß der jetzige Besitzer von den Mängeln. Und bei einem Weiterverkauf gilt wieder: Hauskauf ist Vertrauenssache.

(Landgericht Coburg, Az: 12 O 234/00; rechtskräftig)


Zur Rechtslage:

Auch wenn die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist, muss der Verkäufer für arglistiges Handeln einstehen. Arglist bedeutet dabei eine bewusste Täuschung des Vertragspartners, die sowohl durch eine explizite Lüge als auch – selbst wenn nicht ausdrücklich zu diesem Punkt gefragt wird - durch das Verschweigen eines Mangels trotz Aufklärungspflicht begangen werden kann. Eine derartige Pflicht besteht immer bei Umständen, über die der andere nach Treu und Glauben eine Aufklärung erwarten darf. Beispiele hierfür aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes: Befall mit Hausbockkäfern, erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Asbestbelastung oder auch die jahrzehntelange schikanöse Belästigung durch Nachbarn.


Autor:
Experten-Branchenbuch.de
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