IMMOBILIENRECHT
Immobilienkaufvertrag mit Kommune: Lebenslanges Wohnrecht für Mieter rechtmäßig
Autor: ROSE & PARTNER - Rechtsanwälte Steuerberater - Kanzlei
Wer eine größere Immobilie kauft, könnte meinen, dass dem Käufer dann in jedem Fall die volle Verfügung über die einzelnen Wohnungen zusteht. Dies ist allerdings nicht in jeder Konstellation der Fall. So auch bei einem Wohnungsverkauf in der Stadt Bochum. Was gilt es bei einem Kauf von gemeinnützigen Wohnung von Kommunen zu beachten?
Mitgefangen mitgehangen: Vorsicht bei lebenslangem Wohnrecht!
2012 erwarben die Käufer das Hausgrundstück eines Siedlungshauses von der Stadt Bochum. Die Mieter lebten seit 1981 in einer der Wohnungen der Immobilie. Durch den Kauf traten die Käufer in den Mietvertrag ein. Einer der Käufer wohnte inzwischen in der anderen Wohnung des Siedlungshauses. Im Jahr 2015 kündigten die Käufer den Mietern das Mietverhältnis mithilfe einer erleichterten Kündigung. Diese kann dann in Betracht gezogen werden, wenn der Vermieter in seinem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung. Vor Gericht unterlagen die Kläger in den ersten Instanzen und wandten sich an den Bundesgerichtshof (BGH).
Auch dieser hat mit dem Urteil vom 14.11.2018 (Az.: VIII ZR 109/18) die Klage abgewiesen. Im Mietvertrag fand sich folgende Formulierung: „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen (…). Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen.“
Mieter durch Vertragsklausel umfassend geschützt
Die Karlsruher Richter entschieden, dass es sich bei den Vertragsklauseln um einen Vertrag zugunsten Dritter handelt. Dadurch werde der Mieter besonders vor der hier ausgesprochenen Kündigung geschützt. Entscheidend dabei sei, ob dem Mieter eine eigene Rechtsposition zugesprochen werden könne. Nach dem BGH ist bereits der Wortlaut der Norm eindeutig. Dem Mieter werde ein lebenslanges Wohnrecht eigens durch die Klausel gesichert. Nur bei selbstverschuldeten erheblichen Rechtsverletzungen könnte den Mietern gekündigt werden.
Daneben müssten die Mieter ein besonderes Schutzbedürfnis besitzen. Dies ergebe sich daraus, dass es sich beim Verkäufer um die Stadt Bochum handele. Insbesondere im Hinblick auf das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt sei das soziale Schutzbedürfnis zu bejahen. Die Käufer wandten letztlich noch ein, dass es sich bei den Vertragsbedingungen des Immobilienkaufvertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelte. Die obersten Richter sahen allerdings auch in diesem Fall keine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei. Vielmehr seien die Regelungen ausgewogen für einen Verkauf von kommunalem Eigentum.
Das große Geld muss dann wohl woanders verdient werden
Bei Immobilienkäufen sollte man sich daher den Vertrag genau ansehen. Wichtig ist dabei, dass der Kaufvertrag keine unnötigen Altlasten enthält. Diese können dem Käufer später sonst teuer zu stehen kommen. Insbesondere bei Käufen von staatlichen Trägern ist erhöhte Vorsicht geboten. Der Staat stellt nämlich im Rahmen der Daseinsvorsorge selbst Wohnungen zur Verfügung. Für die größte Freiheit empfehlen sich daher private Verkäufer.
Mehr zum Immobilienkaufvertrag beim Kauf unter https://www.rosepartner.de/immobilienkaufvertrag-pruefung-entwurf.html