ERBRECHT
Umschreibung des spanischen Grundbuchs beim Tod eines Deutschen
Autor: Abogado José Martinez Salinas - Abogado
Stirbt ein Deutscher in Spanien und hinterlässt dort eine Immobilie (z.B. eine Finca, ein Haus, eine Wohnung oder einen Miteigentumsanteil), so stellt sich die Frage, ob das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden soll und was hierzu zu veranlassen ist. Der Artikel gibt eine Einführung über die erforderlichen Schritte.
Anwendbares Erbrecht
Ein deutscher Staatsangehöriger wird nach deutschem Erbrecht beerbt. Nach § 1922 BGB geht der Nachlass mit dem Erbfall unmittelbar und ohne einen weiteren förmlichen Akt auf die Erben über. Es bedarf daher keiner förmlichen Annahmeerklärung und der Erbe wird unabhängig von einer Eintragung Eigentümer der Immobilie (Finca, Haus, Wohnung, etc.).
Ist eine Umschreibung des Grundbuchs in Spanien erforderlich?
Da der Erwerb des Eigentums unmittelbar mit dem Tod erfolgt, ist die (notarielle) Erbschaftsannahme für den Erwerb des Eigentums nicht erforderlich. Die Umschreibung ins spanische Grundbuch ist aber deswegen zu empfehlen, weil sich der Erbe bei einem Verkauf als Eigentümer ausweisen muss. Auch für eine Beleihung oder sonstige Belastung des Grundbesitzes ist eine Grundbucheintragung erforderlich. Außerdem droht bei Eintragung einer anderen Person – oftmals steht der Erblasser gar nicht im Grundbuch – die Veräußerung durch diese.
Wie erreiche ich als Erbe eine Umschreibung des Grundbuchs?
Wollen die Erben das Grundbuch (Registro de la Propriedad) auf sich umschreiben, so müssen sie in der Regel zunächst die notarielle Erbschaftsannahme erklären, da nach Art. 14 LH (Hypotheken-G. i.V.m. Art. 76 f. RH (Hypotheken-Verordnung) der Nachweis des Erwerbs von Todes wegen durch Vorlage der notariellen Erbschaftsannahmeerklärung erbracht wird. Hinweis: Viele Berater äußern die Auffassung, bei Bestehen eines vor einem spanischen Notar errichteten Testaments könnte auf die Erbschaftsannahme verzichtet werden. Das mag im Einzelfall auch möglich sein. Oftmals werden spanischen Notar und Grundbuchrichter aber Vorlage eines deutschen Erbschein verlangen.
Ferner muss der Nachweis erbracht werden, dass die spanische Erbschaftsteuer gezahlt und erklärt wurde. Zu vor besteht eine Grundbuchsperre („cierre registral"), d.h. kann der Erbe die Begleichung der Erbschaftssteuerschuld nicht durch einen Zahlungsbeleg nachweisen, so wird die Eintragung des Eigentumserwerbs des Erben durch das Grundbuchamt abgelehnt. Schließlich muss ein Umschreibungsantrag gestellt werden.
Als Experte für deutsch-spanisches Immobilien- und Erbrecht werde ich immer wieder gefragt, was zu tun ist, wenn ein Ehegatten im Grundbuch mit eingetragen ist, obwohl nur ein Ehegatte die Immobilie erwerben sollte. Der Beitrag zeigt auf, wie es zu eine solchen versehentlichen Eintragung kommen kann und was zur Korrektur zu veranlassen ist.
Da Hintergrund für die "fehlerhafte" Miteintragung des Ehegatten in der Regel der Güterstand der Eheleute ist, soll vorab geklärt werden,
welches Güterrecht bei Deutschen mit Vermögen in Spanien gilt und
ob nach dem Güterrecht gemeinsames Vermögen gebildet wird.
Anwendbares Güterrecht
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